不動産会社にマンション売却の仲介を依頼するには、宅地建物取引業法によって媒介契約を結ばなくてはいけません。媒介契約を結ぶことによって双方の権利や義務などを文書で明確にすることができます。明確にすることによってトラブルを未然に防ぐ効果が期待できます。

また、媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。どの媒介契約を選ぶかはマンションの売却主が、これから売却活動をどのように進めていくかなどによって選ぶべき媒介契約が変わってきます。不動産会社に進められるがままに契約すると後々後悔する恐れがあるので、3種の媒介契約の特徴を踏まえ売却主が自らの意思で選ぶことが大切です。

それぞれの特徴を見ていきましょう。

3種類の媒介契約の特徴

一般媒介契約
一般媒介契約とは専任契約・専属専任契約と比べて、もっとも売主の自由度が高い契約です。具体的には複数の不動産会社へ同時に仲介を依頼できます。不動産会社同士の競争が期待できますが、不動産会社からすると自社で成約できなければ広告費などを回収できないので一般媒介契約を避ける傾向にあります。

また契約には「明示型」と「非明示型」があります。明示型の場合は、仲介を依頼した各不動産会社にどの不動産会社に依頼しているかを連絡する義務が発生します。非明示型の場合は連絡する義務は発生しません。特殊な場合を除き明示型を選択するのが一般的ですので下記のまとめについてはすべて「明示型」を想定しています。

専任媒介契約
専任媒介契約とは一般媒介契約と比べて、売主の自由度が制限される契約です。具体的には複数の不動産会社へ同時に仲介を依頼できません。つまり、不動産会社1社にすべてまかせる媒介契約です。不動産会社同士の競争が発生しませんが、不動産会社からすると他社に成約を取られる心配がない為、広告費などを安心して使える専任媒介契約を好む傾向にあります。

専属専任媒介契約
専属専任媒介契約とは専任媒介とほぼ同様の契約です。3種類の媒介契約の中でもっとも売主の自由度が制限される契約です。具体的には複数の不動産会社へ同時に仲介を依頼できないなどは専任媒介契約と同じですが専属専任媒介契約の場合には売主自らが探してきた買主との売買でも仲介料が発生します。不動産会社からすると仲介料が確実に入る為、専属専任媒介契約をもっとも好む傾向にあります。

一般・専任・専属専任のメリットやデメリット、選び方

一般媒介契約 専任媒介契約 専属専任媒介契約
1.同時に複数の不動産会社と契約 × ×
2.自己発見取引(不動産会社を通さずに自ら見つけた相手方との取引) ×
3.不動産会社から受ける営業活動の報告頻度 × ○ 1週間に1回以上 ○ 2週間に一回以上
4.指定流通機構(レインズ)への登録義務
5.契約の有効期限(標準媒介契約約款) 法令上の制限はありません。(ただし、行政の指導は3ヶ月以内) 3ヶ月以内 3ヶ月以内
6.売却スピード
※人気物件なら不動産会社間の競争が起き、もっとも早い売却を期待できる
7.不動産会社の比較・検討 不動産会社の営業姿勢を客観的に評価できる × ×
8.売主の労力 窓口が複数なので対応が大変 窓口が一つなので対応が楽 窓口が一つなので対応が楽
9.物件の囲い込みの防止
10.特典 × 特典がある場合がある 特典がある場合がある
  • 1.同時に複数の不動産会社と契約
  • 仲介を依頼する不動産会社との媒介契約は、複数社と契約できる一般媒介契約と1社のみと契約する
    専任媒介契約・専任専属媒介契約に分かれます。

    一般媒介契約
    複数の不動産会社に同時に何社でも仲介を依頼することが可能です。不動産会社同士の競争意欲を掻き立てることによって売却期間の短縮が期待できます。しかし、競争意欲が発生するには人気物件であることが必須条件です。人気の無い物件の場合は売却活動に力を入れることはありません。なぜなら自社に仲介料が手に入るか未確定だからです。広告費や人件費など、さまざまな経費をかけても回収できない可能性が高い為ともいえます。

    専任媒介契約
    複数の不動産会社と同時に契約はできません。

    専属専任媒介契約
    複数の不動産会社と同時に契約はできません。

  • 2.自己発見取引(不動産会社を通さずに自ら見つけた相手方との取引)
  • 自己発見取引とは売主が自ら買主を探してくることです。不動産会社の手を借りずに自ら探してきたので、不動産会社に対して仲介料を支払う必要がないのが原則です。しかし専属専任媒介契約にかぎり支払いが発生します。

    一般媒介契約
    自己発見取引は可能です。不動産会社に支払う仲介料は発生しません。

    専任媒介契約
    自己発見取引は可能です。不動産会社に支払う仲介料は発生しませんが、広告費用などの実費請求が発生する場合があります。

    専属専任媒介契約
    自己発見取引をした場合は不動産会社に仲介料の支払いが発生します。

  • 3.不動産会社から受ける営業活動報告書
  • 営業活動報告書とは媒介契約を結んだ不動産会社から届く報告書です。口頭やメールなどでも可能ですが書面で報告をするのが一般的です。書面には現在売出し中の物件の問合せ件数や買い手の反応などが記載されています。営業活動報告書を確認すれば現在の物件の販売状況や今後の営業活動の予定などを把握することができる報告書です。

    一般媒介契約
    法令上の義務はない(任意で報告を求めることは可能)

    専任媒介契約
    2週間に1回以上の報告を受けられる

    専属専任媒介契約
    1週間に1回以上の報告を受けられる

  • 4.REINS(レインズ)への登録義務
  • REINS(レインズ)とはReal Estate Information Network Systemの頭文字を取って名づけられた不動産物件情報交換のためのデータベース・システムです。ここに登録されている物件情報は不動産業者しか閲覧することができません。国土交通大臣の指定を受けた4つの公益法人によって運営されており、ほぼ全国の不動産会社が加入しています。

    一般媒介契約
    法令上の義務はない(任意での登録は可能)

    専任媒介契約
    7営業日以内

    専属専任媒介契約
    5営業日以内

  • 5.媒介契約の有効期限(標準媒介契約約款)
  • 媒介契約は法令によって有効期限が定められています。しかし、一般媒介契約のみ法令上の制限はなく実務上は3ヶ月に設定されるのが一般的です。また媒介契約の更新の際に一般媒介契約のみ特約を入れることによって自動更新が許可されています。専任媒介契約・専属専任媒介契約は明確な更新の意思を書面で申し出をしないと媒介契約の更新はされません。

    一般媒介契約
    法令上の制限はない(ただし、行政の指導は3ヶ月以内)

    専任媒介契約
    3ヶ月以内

    専属専任媒介契約
    3ヶ月以内

  • 6.売却スピード
  • 成約に至るまでのスピードは各媒介契約の特徴を踏まえて選ぶと良いでしょう。

    一般媒介契約
    人気の物件なら不動産会社間の競争が起き、もっとも早く売却することが期待できます。しかし不人気物件の場合はもっとも遅く売却に至るか、最悪の場合は売れ残る恐れが高いです。

    専任媒介契約
    不動産会社と連携を取りつつ、自らも買主を探すことができます。平均的な物件の場合は売却に至るスピードは専属専任媒介契約より優れていると言えます。

    専属専任媒介契約
    不動産会社にすべてまかせることになりますが、一週間に一度の営業活動報告書を受けとれるので現状の把握が容易であり、販売状況に応じて値下げや広告の強化など臨機応変に行動することができます。

  • 7.不動産会社の比較・検討
  • 複数社にマンション売却の仲介を依頼できる一般媒介契約のみ不動産会社の比較・検討ができます。熱心に売却活動するかどうかは不動産会社の営業マンに大きく影響を受けます。複数社に仲介を依頼してそりの合う会社にマンション売却の仲介を依頼するのも良いでしょう。

    また専任媒介契約・専属専任媒介契約は3ヶ月間の縛りがある為、契約期間中は基本的には解約できません。ただし、仲介業者が不誠実だったり売却活動に消極的などの明確な理由がある場合は解約できます。

    一般媒介契約
    できる

    専任媒介契約
    できない

    専属専任媒介契約
    できない

  • 8.売主の労力
  • 複数社にマンション売却の仲介を依頼できる一般媒介契約のみ対応が大変です。売り出し価格の変更や内覧のスケジュール調整、各会社の営業マンの連絡などの対応に追われます。

    一般媒介契約
    窓口が複数なので対応が大変

    専任媒介契約
    窓口が一つなので対応が楽

    専属専任媒介契約
    窓口が一つなので対応が楽

  • 9.物件の囲い込みの防止
  • 囲い込みとはマンション売却の仲介を依頼された不動産会社が自社で買主を見つけるまで、他の不動産会社に偽装を行うことです。偽装の方法は購入を検討する買主を他の不動産会社が見つけてきた場合に「現在商談中です」などと虚偽の情報を流すなど多岐に渡ります。なぜ偽装を行うかというと、それは買主からも仲介料を受け取れるからです。つまり売主・買主の双方から仲介手数料の収入を得ることを目指すわけです。双方から仲介手数料を得ることを業界用語で「両手取引」と呼ばれています。

    一般媒介契約
    複数社に依頼するので防止できる

    専任媒介契約
    防止できない

    専属専任媒介契約
    防止できない

  • 10.特典
  • 専任媒介契約・専属専任媒介契約には特典を用意している不動産会社があります。特典としては「買取・ホームステージング・瑕疵担保責任の保証」などです。

    買取とは媒介契約期間中に売れ残ったら不動産会社が責任を持って物件を買い取る特典です。メリットとしては確実に入ってくるお金として考えられるので、次に購入する物件が決まっていて支払日も確定している場合などに重宝される特典です。

    ホームステージングとは内覧の際にインテリアコーディネートを加えることです。メリットとしては購入検討者に良い印象を持ってもらえることです。またモデルルームのような家具や証明などを用意してもらえるので購入意欲を刺激することができます。

    瑕疵担保責任の保証とはマンションを売却した場合に売主に発生する責任を不動産会社が保証する特典です。メリットとしては、売却後に見つかった不具合(水漏れや配水管のつまり等)の心配をする必要がないことです。

    一般媒介契約
    無い

    専任媒介契約
    ある
    ※不動産会社による

    専属専任媒介契約
    ある
    ※不動産会社による

    まとめ

    マンションを売却するには売却活動をどのように進めていくかによって選ぶべき媒介契約が変わってきます。後悔しない為にも「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の特徴を踏まえ売却主が自らの意思で選ぶことが大切なことです。マンション売却をスムーズに進める為にも、納得した上で媒介契約を結びましょう。